España ha acumulado entre 2021 y 2024 un déficit de construcción de entre 515.000 y 765.000 viviendas, lo que podría explicar hasta el 39% del fuerte encarecimiento de los precios en estos años, según CaixaBank Research.

El último informe sobre el sector inmobiliario del servicio de estudios económicos de la entidad catalana, publicado este viernes, destaca que este déficit de viviendas representa entre un 3% y un 4% del total del parque de viviendas principales en 2024 y cerca del 80% de hogares netos creados.

Así, la nueva vivienda disponible solamente habría podido alojar a un 20% de los hogares netos creados, por lo que el resto se alojó en viviendas secundarias reconvertidas en principales. Sin estas presiones, el precio en el conjunto de España habría aumentado un 3,7% anual en promedio, en lugar del 6% observado, sostiene.

Según los datos del INE, el precio de la vivienda ha seguido acelerándose este 2025, con un incremento en el primer trimestre del 12,2% interanual, hasta el punto de que supera, en términos nominales, los máximos registrados en 2007.

El déficit es más importante en las provincias con mayor presión demográfica y demanda turística como Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga, donde se ha dado más trasvase de viviendas principales a secundarias.

El informe subraya que las presiones sobre los precios son aún más evidentes en el mercado del alquiler, donde la falta de oferta es "acuciante". La renta media, en función de los recibos domiciliados en la entidad bancaria, creció un 5,5 % en la primera mitad de 2025 y un 30 % acumulado desde 2019.

Madrid y Cataluña son las comunidades que registran los incrementos de precio de compra más destacado por la alta demanda y la mayor presión sobre el suelo disponible, seguidas de Andalucía, las regiones insulares, Comunidad Valenciana y Murcia, las que atraen más turistas internacionales, resume la Agencia EFE.

Precios al alza en 2025 y 2026

De cara a los próximos meses, CaixaBank Research prevé que continúe la reactivación de la oferta de vivienda, aunque afirma que el esfuerzo "seguirá siendo insuficiente" para absorber la demanda y que el déficit "seguirá ampliándose".

En concreto, espera que la oferta gane dinamismo con unos 140.000 visados de obra nueva para el conjunto de 2025, y 150.000 para 2026, mientras que calcula que la demanda siga en niveles "históricamente elevados", en torno a las 720.000 compraventas por año.

Así, la oferta será insuficiente en un contexto en el que la creación de nuevos hogares se podría mantener en torno a 180.000 por año, además de las compras de los no residentes (50.000).

Estas previsiones llevan a CaixaBank Research a revisar al alza el precio de la vivienda para el bienio 2025-2026, que sitúa ahora en alrededor del 10% este año y del 6,3% el próximo.

Máximos en la compraventa de extranjeros

El informe desvela también que el 18 % de las compraventas registradas en el último año, hasta el primer trimestre de 2025, fueron de ciudadanos extranjeros, con un total de 133.000, lo que supone un 37,9 % más respecto 2019 y un máximo de la serie histórica que empieza en 2006. En 2007, su peso era del 7,1 % sobre el total de compraventas.

Más de la mitad de las compras de extranjeros son de residentes en España (56,2 %), aunque la demanda de no residentes (44 %) ha crecido con especial intensidad.

Estos últimos pagan precios medios más elevados —3.063 euros por metro cuadrado en el segundo semestre de 2024, frente a 1.795 €/m² de los compradores residentes y 1.713 €/m² de los nacionales—, una tendencia "que influye directamente en la evolución del mercado en determinadas zonas", según CaixaBank Research.

El Reino Unido sigue siendo el principal país de los compradores, con el 14,8 % de las operaciones, aunque su cuota ha caído "notablemente" desde la pandemia, seguido de Alemania (13,3 %), Francia (9,8 %), Bélgica (9,6 %) y Países Bajos (7,4 %).
Alicante, Málaga, Baleares, Canarias y Murcia concentran gran parte de las compras, aunque en los últimos años han surgido nuevos focos de atracción en provincias como Castellón, Asturias, Huelva o Córdoba.

Un mercado en expansión, pero diferente al de 2007

CaixaBank Research considera que el sector inmobiliario español "se encuentra en plena fase expansiva, impulsado por la bajada de los tipos de interés, la mejora del poder adquisitivo, el crecimiento demográfico y el buen momento del mercado laboral".

La entidad alerta de algunas señales de posible sobrecalentamiento del mercado inmobiliario español, que "sugieren que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias, dando lugar a un creciente tensionamiento de las ratios de accesibilidad".

Pese a la fuerte expansión de la demanda —con 700.000 compraventas en los últimos 12 meses hasta junio, un 20 % más que el primer semestre del año anterior—, CaixaBank ha enfatizado que "el contexto actual es muy distinto al del boom inmobiliario de los 2000".

El endeudamiento de los hogares es mucho menor, el sector financiero está menos expuesto a un cambio brusco, el crédito promotor y constructor apenas se mantiene en un 5 % del PIB y la financiación se da bajo criterios más prudentes. La entidad subraya la necesidad de "acelerar la construcción de vivienda asequible" para contener la presión de precios en un contexto de oferta insuficiente, fuerte crecimiento demográfico y usos alternativos de la vivienda, como el alquiler turístico o temporal.